簽約之前，先替這個鋪位打個分

選址靠感覺容易出事。這個工具幫你把直覺拆開，替七個關鍵項目各打 1 到 10 分，加權算出一個總分，再給你一個紅黃綠的判定。 分數不是讓你交給別人看的，是幫你把判斷攤開，看清楚哪裡有問題、哪裡可以去談。

分數以外，簽約前一定要做的事

工具幫你整理了數字，但有些事情數字取代不了，一定要親自去做。

1. 不同時段都去站著看。平日早中晚、週末下午各去一次，人流差距可以很大。有些點中午很熱鬧，下午就死城，你的業態到底靠哪個時段，自己站過才知道。
2. 走進隔壁幾家店，假裝客人聊聊。問問老闆這裡做多久了、生意怎麼樣。不用直接問，聊幾句就感覺得出來。鄰店願意聊，通常是好訊號。
3. 去找這個鋪位的前一手租客或附近老闆打聽房東。問他修不修東西、公不公道、續約守不守信用。不用客氣，做生意的人通常願意說實話。
4. 查這個鋪位過去幾年換了幾個租客。一直換人通常不是地點不好，是房東有問題。這件事問對人，半小時就能查清楚。
5. 房東當面答應你的事，一定要寫進合約裡。沒有寫進去就當作沒有說過，不管對方講得多好聽。
6. 簽約前守住三條保命條款。續約權要有、租金漲幅要有上限、房東要收回或拆除時要給你夠長的提前通知期。這三條缺一條都是隱患。
7. 算清楚這個租金要做到多少營業額才划算。一般建議租金不超過營業額的 10% 到 15%，超過就很難回本。先算這個數字，再回頭看你打的分數，兩個對照才有意義。

很多店是自己把地點做旺的，續約時反而被大漲租或收回鋪位，前期砸的裝潢一夜白花。地點好是加分，房東靠譜才是保命。

常見問題

七個項目怎麼打分？

每項 1 到 10 分，10 分代表這個條件非常好。例如人流量那一項：目標客群整天絡繹不絕就打 9-10，人很少就打 1-2，普通就打 5-6。先到現場走一趟，分不同時段觀察，再打分會比較準。

七個項目的權重為什麼這樣配？

人流量佔 22% 因為沒有人進門什麼都是空話。租金划算度佔 18% 因為租金直接決定你每個月能不能回本。房東風險佔 12%，這是很多人漏掉的項目，地點再好房東不配合，租約到期命門就在別人手上。競爭互補和交通停車各佔 13%，影響客人願不願意踏進來。能見度佔 12%，租約條件佔 10%，合約條件可以透過談判改善，所以權重稍低。

為什麼房東也要評分？

地點再好，房東不配合，租約到期命門就在別人手上。很多店是自己做旺了，續約時被大漲租或收回鋪位，前期砸的裝潢一夜白花。簽約前花時間了解房東的信用和做法，比事後吃虧值得。

分數低是不是一定不能簽？

不是。分數低代表目前條件不夠好，但有些項目可以透過談判改善，例如租金、租約條件。低分的用途是讓你知道哪裡有問題，帶着這個清單去跟房東談，或者重新評估這個點真的適不適合你的業態。

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